Съвети за управление на етажна собственост

Здравейте,

На тази страница можете да откриете съвети, препоръки и документи, свърьзани с управлението на етажа собственост с неперсонифицираната форма управление - "общо събрание". На този етап страница не съдържа информация за другата форма на управление на етажна собственост - "сдружение на собствениците".

Образците на всички документи, посочени по-долу, могат да бъдат изтегляни и ползвани свободно.

Съществуващият законов режим наистина е твърде усложнен. Веднъж щом бъде разбран и приложен обаче, управлението на етажната собственост става много по-лесно, отколкото изглежда на пръв поглед. Надявам се информацията на тази интернет страница да Ви бъде полезна.

N.B. Публикуваните на настоящата интернет страница съвети и документи не съставляват и не могат да бъдат считани за правен или професионален съвет по конкретен казус.

1

стъпка

Свикване на първо общо събрание

Ако в етажната собственост няма избран управител (управителен съвет) или при избирането не са съставени необходимите документи, които да удостоверят избора, трябва да бъде свикано първо общо събрание.
Първото общо събрание се свика с покана, която трябва да се постави и подпише:

или

от няколко от собствениците, заедно притежаващи поне 20 % от общите части

Покана съдържа дневния ред на общото събрание, което е препоръчително да приеме решения поне по следните въпроси:
Поканата се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата най-малко 7 пълни дни преди датата на общото събрание.
Общото събрание не може да се проведе в дни на национални празници.
За поставяне на покана задължително се съставя протокол, който се подписва от хората, поставили и подписали поканата.

NB:

Ако се колебаете, дали да свикате сами общо събрание или заедно други собственици (20% от и.ч.), препоръчвам ви да изберете втория вариант.
Ако не свикате общото събрание по установения ред и въпреки това го проведете, рискувате решението на общото събранието да бъде атакувано и отменено лесно в съда.
Решенията приети извън дневния ред също могат да се атакуват лесно в съда, така че помислете внимателно кои въпроси искате да решите.

Покана за свикване на общо събрание - Образец [изтегли]

Протокол за поставена покана за общо събрание - Образец [изтегли]

2

стъпка

Провеждане на първо общо събрание

За валидно провеждане на общото събрание, в определения ден и час трябва да са представени (да присъстват собствениците или техни представители) най-малко 67% от идеалните части от общите части:

Например: ако общото събрание е насрочено за 03.09.2018 г. за 19 ч. и в 19 ч. на 03.09.2018 г. присъстват по-малко от 67%, събранието се отлага за 20 ч. на същия ден. Ако в 20 ч. на същия ден (03.09.2018 г.) присъстват по-малко от 33%, тогава събранието се отлага за 19 ч. на следващия ден - 04.09.2018 г. На 04.09.2018 г. събранието може да се проведе 19 ч., без значение колко от собствениците присъстват.

Собствениците могат да присъстват лично или да бъдат представлявани от представител пред общото събрание. Съществуват следните ограничения за упълномощаване:
Решенията на общото събрание трябва да се придържат към обявения с поканата дневен ред и трябва да се приемат със следното мнозинство:

Нотариално заверено пълномощно за ОС - Образец [изтегли]

Писмено пълномощно за ОС - Образец [изтегли]

Протокол от общо събрание на ЕС - Образец [изтегли]

2.1.

стъпка

Приемане на правилник за вътрешен ред

Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) е изготвило примерен правилник за вътрешен ред, линк към който можете да намерите по-долу.
Можете да промените примерния правилник, така че да отговаря на нуждите на Вашата етажна собственост.
Разпоредбите на правилника за вътрешен ред не могат да нарушават императивните норми на закона.

Примерен правилник за вътрешен ред - Образец [изтегли]

2.2.

стъпка

Избиране на управител (управителен съвет)

Можете да изберете управител или управителен съвет. В случай, че етажната собственост е голяма и в нея има много на брой собственици, препоръчително е да използвате управителен съвет. По този начин, членовете на управителния съвет могат да разделят помежду си различните отговорности и задължения, и да се контролират взаимно.
Участието в управлението на етажната собственост е задължение на собствениците и ползвателите. Ако собственик или ползвател бъде предложен и избран, той/тя не може да откаже да бъде управител или член на управителен съвет, освен в случай на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.
По решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок не по-дълъг от две години, който срок на договора не може да бъде подновяван на автоматично или да бъде превръщан в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността , като управител (член на управителния съвет).

2.3.

стъпка

Избиране на контрольор (контролен съвет)

Казаното за управителя (управителния съвет) важи и за контрольора (контролния съвет) - собствениците и ползвателите имат задължение да участват в тези органи, в случай че бъдат избрани.
По отношение на банковите сметки, контрольора (контролния съвет) могат да получат пасивни права на достъп до сметките, което включва получаване на справки и информация за движения по сметката, достъп до електронното банкиране и т.н.

3

стъпка

Действия след провеждане на общото събрание

Изключително важно е да изпълните следните неща СЛЕД провеждане на събранието, в противен случай целият Ви труд може да се обезсмисли.
Протоколът от общо събрание - обявява се в 7-дневен срок то провеждане на събранието, за което се поставя съобщение във входа.
Протоколът се подписва от избрания председател на събранието и избрания протоколчик.
Списъкът на присъстващите се подписва от всички присъствали собственици и ползватели, и техните представители.
За поставянето на съобщението се изготвя отделен протокол, който се подписва от избрания управителя и още един собственик.

Съобщение за изготвен протокол - Образец [изтегли]

Протокол за поставено съобщение (образец) [изтегли]

4

стъпка

Книга на етажната собственост

Управителят (управителният съвет) носи отговорност за поддържането на книгата на етажната собственост.
Поддържане на книга на етажната собственост е важно за събиране на вноски от живеещите в сградата и от собствениците/ползвателите, за връчване на съобщения (например за провеждане на общи събрания) на собственици, които не живеят в сградата трябва да бъдат уведомяване по тяхната електронна поща или по друг начин (например чрез писма с обратна разписка, в случай че не са предоставили своята електронна поща). Това е важно от своя страна, защото срокът за обжалване на решенията на общото събрание за собствениците, които не живеят във входа, тече не от обявяването на протокола, а от датата на уведомяването на тези лица.

5

стъпка

Уведомление до общината за избор на управител (управителен съвет)

Избраният нов управител (управителен съвет) трябва да уведоми общинската/районната администрация за направения избор.
Въз основа на уведомлението общината издава удостоверение.
Това удостоверение служи пред институциите и банките, за да докаже кои лица участват в управлението на етажната собственост.

Уведомление по чл. 46б ЗУЕС - Образец [изтегли]

6

стъпка

Бюджет и счетоводство

Общото събрание на етажната собственост е длъжно да приема годишен бюджет, в които да са описани планираните приходи и разходи.
Бюджетът е важен не само за отчетността в етажната собственост, но и за управлението на средствата по откритите банкови сметки. За разпореждане със средствата от етажната собственост по банковата сметка за "Ремонт и обновяване", банката изисква изрично разрешение на общото събрание или приет бюджет, в който са предвидени и съответните разходи. За да не се налага за всяка операция да има отделно разрешение на общото събрание, най-удачно е да бъде приет и представен подробен бюджет.
Всички приходи и разходи на етажната собственост трябва да се отчитат и, по-възможност, да се документират. Това става лесно с поддържане на книга за приходи и разходи, изготвяне на разписки, както и с извлеченията от банковите сметки на етажната собственост.
Контрольор (контролен съвет) имат право на достъп и е длъжен да проверява тази информация, за да изготви отчет и доклад за общото събрание.
Добре е за по-големите разходи, като например ремонти, да бъдат събирани няколко оферти, от които общото събрание да избере и одобри една

7

стъпка

Откриване на банкови сметки на етажната собственост

С протокола от решенията на ОС и удостоверението от общината можете да да откриете банкови сметки на името на етажната собственост.

N.B. Към настоящия момент, доколкото ми е известно, само Банка ДСК предлага откриване на сметки на името на цялата етажна собственост, а не само лично на управител (членовете на управителния съвет или касиера).

Сметките открити на името на етажната собственост се управляват от управителя/управителния съвет.
Предимството на откриване на сметка на името на цялата етажна собственост е, че се улеснява отчитането и че сметката не се счита за лична сметка на управителя (членовете на управителния съвет или касиера).
За определени тегления от сметка, открита на името на етажната собственост, банката изисква протокол от общото събрание, което допълнително гарантира на собствениците, че с общите пари няма да бъде злоупотребено.

8

стъпка

Действия срещу съседи-нарушители и членове на органите на етажната собственост

При неплатени вноски:
- За можете да ефективно да събирате дължимите суми, необходимо е всички решения относно паричните вноски да са надлежно документирани, а общите събрания да се проведени по реда описан по-горе;
- При неплащане на вноски от собственици, ползватели и обитатели, управителят (управителният) съвет имат право да се обърнат към съда. За тази цели трябва да сте сигурни кой точно е собственик или ползвател на недвижим имот (при вноски за фонд "Ремонт и обновяване") или, ако става дума за обитател, последният да е вписан в книгата на етажната собственост (при вноски за текущи разходи);
- Препоръчително е да наемете адвокат, който да прегледа документите, които имате, и да представлява етажната собственост пред съда. Разноските за адвокат можете да възстановите в случай, че спечелите делото.
Изваждане от сградата на собственик, ползвател или обитател:
- От сградата може да бъде изваден собственик, ползвател и обитател, който: 1)използва или допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди; и 2) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави;
- Срокът за изваждане на лицето е не по-дълъг от 3 години
- Решението за изваждане се взема от общото събрание на етажната собственост
- Общото събрание може да вземе решение за изваждане, при условие че лицето е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратило нарушението. Препоръчително е общото събрание предварително и изрично да оправомощи управителя да отправи това предупреждение.
- Решението на общото събрание трябва да бъде прието с мнозинство от 75% от идеалните части от общите части в сградата.
При други нарушения на закона и правилника за вътрешен ред:
- За всяко отделно нарушение на закона или правилника за вътрешен ред, съответният собственик, ползвател или обитател носи административно наказателна отговорност;
- Административното наказание е глоба е в размер от 20 до 100 лв. за физически лица и имуществена санкция от 150 до 350 лв. за юридически лица при нарушение на задължение, което произтича от закона;
- При нарушение на правилника за вътрешния ред в етажната собственост и създаване на безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици, ползватели или обитатели, административното наказание е глоба е в размер от 20 до 100 лв. за физически лица и имуществена санкция от 150 до 350 лв. за юридически лица;
- За установяването на нарушенията се съставя констативен протокол от страна на управителния съвет. Ако в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и други двама собственици и/или ползватели. При отказ от страна на управителя да състави протокол, протоколът се съставя от трима собственици и/или ползватели.
- Констативният протокол се съставя в три екземпляра (по един за председателя на управителния съвет (управителя) или един от собствениците, участвали в съставянето му, един за нарушителя и един за общинската или районната администрация.
- Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение.
- След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация. При отказ на управителя да подпише или предостави протокола, последният се предоставя на общинската или районната администрация от едно от другите лица, които са го подписали;
- Актът за установяване на нарушението се съставя от общинската или районната администрация въз основа на констативния протокол;
- Наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.
При нарушения от страна на член на управителен или контролен орган на етажната собственост
- Членовете на управителните и контролните органи на етажната собственост също могат да носят административнонаказателена отговорност за нарушаване на закона и правилника за вътрешен ред;
- Глобите (имуществените санкции) за административно нарушение в тези случаи са от 50 до 1000 лв. Ако правомощията на управителен съвет (управител) са възложени на физически или юридически лица, които не са собственици, наказанията са от 800 лв. до 2000 лв.
- Процедурата за налагане на административни наказания е идентична с тази за налагане на глоба (имуществена санкция) на собственици, ползватели или обитатели със следните разлики:
  - За нарушения, извършени от член на управителния съвет (управителя) или на контролния съвет, протоколът се съставя от контролния съвет.
  - Ако в етажната собственост няма избран контролен съвет, протоколът се съставя от трима собственици и/или ползватели.

9

стъпка

Провеждане на следващи общи събрания и управление на етажната собственост

Процедурата за свикване на общо събрание е тази описана в стъпка 1 по-горе, като
- При избран управител (управителен съвет), общото събрание се свиква от страна на управител (управителен съвет).
- Общото събрание може да се свика и по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, което се отправя до управителя (управителния съвет), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Когато управителят (управителният съвет) не свика общото събрание в този срок, общото събрание се свиква от собствениците, които са отправили искането до управителя (управителния съвет).
- Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание.
Ако успешно извършите всички горни стъпки, ще можете много по-лесно да свиквате и да провеждате бъдещи общи събрания, да събирате пари за общите части и като цяло съвместният живот в етажната собственост да върви по-гладко и по-лесно.
Ако някой отказва да плаща задълженията си за вноски, лесно може да бъде осъден, защото за всяко задължение ще има налице необходимите документи, които удостоверяват точните дължими суми, които оправомощават управителя (управителния съвет) да предприеме определени действия срещи неизправното лице и които упълномощават адвокат за процесуално представителство по определени случаи.